Mietvertrag: 3 Monate Kündigungsfrist umgehen ist nur einvernehmlich möglich! (2024)

Immer wieder kommt es vor, dass Mieter unvorhergesehen sehr schnell umziehen müssen oder wollen und ihren Mietvertrag daher lieber heute als morgen kündigen würden. Das Gesetz sieht für Mieter eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vor.

Im Regelfall ist der Wunsch oder die Notwendigkeit, das Mietverhältnis zu beenden, rechtzeitig vorher abzusehen und die gesetzliche Kündigungsfrist nicht zu lang.

Soll der Auszug allerdings sofort erfolgen, haben viele Mieter ein großes Interesse daran, das Mietverhältnis schon vor Ablauf der 3 Monate zu beenden. Ob und unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

Ohne abweichende Vereinbarung gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten

Das Gesetz regelt in § 573c Abs.1 S.1 BGB, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist. Das bedeutet, dass die Kündigung dem Vermieter am dritten Werktag eines Monats zugehen muss, damit das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats beendet werden kann.

Beachte jedoch folgende Ausnahme: Die 3-monatige Kündigungsfrist gilt nicht für Einliegerwohnungen, die der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat. In diesem Fall kann das Mietverhältnis, wenn die Kündigung dem Vermieter spätestens am 15.eines Monats zugeht, gem. § 573c Abs.3 i.V.m. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB zum Ablauf dieses Monats beendet werden.

Die gesetzliche Kündigungsfrist gilt immer dann, wenn die Parteien im Mietvertrag keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. In manchen Mietverträgen wird zwar ausdrücklich auf die gesetzliche Kündigungsfrist verwiesen. Dies ändert aber nichts an der Länge der Frist, die (von der beschriebenen Ausnahme für Einliegerwohnungen abgesehen) stets 3 Monate beträgt.

Eine einseitige Verkürzung der Kündigungsfrist ist nicht möglich

Auch wenn der Mieter noch so triftige Gründe hat, kann die gesetzliche Kündigungsfrist nicht einseitig abgekürzt werden. Das Gesetz sieht auch keine Ausnahmetatbestände vor, die es dem Mieter ermöglichen, das Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung (zur außerordentlichen Kündigung s.u.) vor Ablauf der in § 573c BGB vorgesehenen gesetzlichen Kündigungsfrist zu beenden. Dies kann nur durch eine einvernehmliche Regelung mit dem Vermieter geschehen.

Die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses vor dem Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist kann auf unterschiedliche- im Folgenden beschriebene- Art und Weise herbeigeführt werden.

Die Abkürzung der Kündigungsfrist für den Mieter kann einvernehmlich erfolgen

Zum Einen können sich die Mietvertragsparteien bereits bei Vertragsschluss darauf einigen, dass die Frist für eine ordentliche Kündigung seitens des Mieters nicht 3 Monate betragen soll, sondern eine Kündigung beispielsweise mit einer Frist von zwei oder sogar nur einem Monat zulässig ist. Auf eine derartige Vereinbarung wird sich ein Vermieter jedoch in der Regel nicht ohne Weiteres einlassen, sondern im Gegenzug ein Entgegenkommen seitens des Mieters fordern. Verzichtet der Mieter als Gegenleistung für die Abkürzung der Kündigungsfrist auf Rechte, die ihm als Mieter zustehen, ist jedoch besonders sorgfältig zu prüfen, ob die entsprechende Vereinbarung wirksam ist. Zwar erfolgt eine Abkürzung der Kündigungsfrist nur selten formularmäßig, sondern durch Individualvereinbarung. § 307 BGB, wonach Vereinbarungen, die den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, unwirksam sind, wird daher nur selten zur Anwendung kommen. Auch Individualvereinbarungen sind jedoch nicht immer wirksam. Das Gesetz sieht an vielen Stellen vor, dass eine Abweichung von gesetzlichen Vorschriften zum Nachteil des Mieters nicht- und auch nicht durch Individualvereinbarung- zulässig ist.

Haben die Parteien die Abkürzung der Kündigungsfrist nicht im Ursprungsmietvertrag vereinbart, kann dies allerdings jederzeit nachgeholt werden. Sogar zu dem Zeitpunkt, zu dem der Wunsch des Mieters, den Mietvertrag zu kündigen, bereits vorliegt, können sich die Parteien noch vertraglich einigen, dass die Kündigungsfrist abgekürzt wird.

Wichtig:Die einvernehmliche Abkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist ist nur zu Gunsten des Mieters möglich. Die für den Vermieter geltende Kündigungsfrist kann gem. § 573c Abs.4 BGB nicht durch Vereinbarung abgekürzt werden.

Die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses kann durch einen Mietaufhebungsvertrag herbeigeführt werden

Wollen die Parteien eine Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist herbeiführen, können sie an Stelle einer einvernehmlichen Abkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist auch einen Mietaufhebungsvertrag schließen. In diesem Fall wird das Ende des Mietverhältnisses nicht durch eine einseitige Erklärung seitens des Mieters, sondern durch eine vertragliche Vereinbarung der Parteien herbeigeführt. Der Mieter ist grds. darauf angewiesen, dass sich der Vermieter mit dem Abschluss des Aufhebungsvertrages einverstanden erklärt. Unter gewissen Voraussetzungen hat der Mieter allerdings einen – notfalls gerichtlich durchsetzbaren- Anspruch gegen den Vermieter, dass dieser ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt (vgl. hierzu den Artikel: „Mietvertrag:DreiNachmieterstellen und früher ausziehen?“).

In einem Mietaufhebungsvertrag einigen sich die Parteien darüber, dass das Mietverhältnis zu einem individuell bestimmten Zeitpunkt enden soll. In der Regel werden in einem solchen Vertrag auch die Interessen des Vermieters berücksichtigt. Nicht selten wird daher vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter eine Ausgleichszahlung für Nachteile, die diesem durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses entstehen, zu zahlen hat.

Der Mieter sollte sich daher gut überlegen, ob er diese Zahlung leisten kann und möchte oder ob es besser ist, zur Vermeidung dieser Zahlungsverpflichtung das Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist abzuwarten. Die finanziellen Nachteile, die in diesem Falle dadurch entstehen, dass die Miete weiterhin zu entrichten ist, obwohl die Wohnung nicht mehr genutzt wird, können u.U. mit einer Erlaubnis des Vermieters auch durch eine Untervermietung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist kompensiert werden.

Da in einem Mietaufhebungsvertrag die beiderseitigen Interessen der Parteien im konkreten Fall berücksichtigt werden und auch die Abwicklung des Mietverhältnisses wie z.B. die Durchführung von Schönheitsreparaturen und Instandsetzungen geregelt werden kann, ist dieser aus der Sicht des Vermieters einer einzelfallunabhängigen Abkürzung der Kündigungsfrist vorzuziehen. Für den Mieter hingegen schafft eine bereits im Mietvertrag vereinbarte verkürzte Kündigungsfrist Sicherheit, da dieser nicht mit Gewissheit davon ausgehen kann, dass sich der Vermieter im Bedarfsfall mit dem Abschluss eines Aufhebungsvertrages einverstanden erklärt.

Im Falle einer außerordentliche Kündigung müssen keine Fristen eingehalten werden

Eine Möglichkeit, dass Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und ohne den Abschluss eines Aufhebungsvertrages sofort zu beenden, stellt die außerordentliche Kündigung gem. §§ 543, 569 BGB dar. Im Gegensatz zu der ordentlichen Kündigung, die ohne Angabe von Gründen erfolgen kann, macht das Gesetz die außerordentliche fristlose Kündigung allerdings davon abhängig, dass ein wichtiger Grund vorliegt. An diesen wichtigen Grund sind hohe Anforderungen zu stellen. Erforderlich ist, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Fazit zur Umgehung der Kündigungsfrist

Möchte der Mieter das Mietverhältnis vor dem Ablauf der 3-monatigen gesetzlichen Kündigungsfrist beenden, kann er dies grds. nur durch eine einvernehmliche Regelung mit dem Vermieter erreichen. Es besteht sowohl die Möglichkeit, die Abkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist vertraglich zu vereinbaren, als auch einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen. Nur im Ausnahmefall ist eine einseitige Beendigung vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist durch eine außerordentliche Kündigung möglich.