Mietrecht: Kündigungsfrist für eine Wohnung - Anwalt.org (2024)

Welche Kündigungsfristen gelten für Wohnungen?

Bei der Anmietung einer Wohnung handelt es sich um einen auf bestimmte bzw. unbestimmte Zeit geschlossenen Vertrag zwischen Mieter und Vermieter. Dabei wird vereinbart, dass dem Mieter vom Vermieter Nutzungsrechte übertragen werden, solange dieser einen entsprechenden Mietzins leistet. Natürlich kann ein solcher Vertrag auch beendet werden. Dies erfolgt in der Regel durch eine Kündigung. Damit diese gültig ist, müssen aber die Kündigungsfristen vom Mietvertrag eingehalten werden.

Aufgrund der hohen Bedeutung einer Wohnung für das Leben eines Mieters gibt es eine gesetzliche Kündigungsfrist beim Mietverhältnis über Wohnraum. Der Gesetzgeber schützt dadurch die Interessen des Mieters und bewahrt ihn vor Willkür. Dabei ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) für das Mietrechtmaßgebend. Die Kündigungsfrist wird dort entsprechend geregelt und zudem wird geklärt, wie sich Mieter und Vermieter in besonderen Situationen verhalten müssen.

Dieser Ratgeber informiert Sie über den gesetzlichen Rahmen zu den Kündigungsfristen bei einer Mietwohnung, wann bei einem Mietvertrag die Kündigungsfrist verkürzt oder verlängert sein kann und wann eine fristlose Kündigung rechtmäßig ist.

Spezielle Ratgeber zur Kündigungsfrist bei einer Wohnung

Welche allgemeinen Kündigungsfristen stehen im Mietrecht?

Das deutsche Mietrecht ist in den §§ 535 bis 580 des BGB beschrieben. Neben den Rechten und den Pflichten von Mieter und Vermieter setzt es den gesetzlichen Rahmen für jeden Mietvertrag.

Besondere Bedeutung erfährt das Wohnraummietrecht, denn mit diesem wird eine gewisse soziale Funktion erfüllt.

Es stärkt grundsätzlich die Position vom Mieter, weshalb auch von einem „sozialen Mietrecht“ gesprochen werden kann. Dieses hat auch Einfluss auf die Kündigungsfrist bei einer Mietwohnung.

Über die Hälfte der in Deutschland lebenden Personen sind Mieter einer Wohnung, weshalb der Gesetzgeber diese Personengruppe als besonders schützenswert erachtet. Aus diesem Grund wird die Vertragsfreiheit in Sachen Wohnraum an vielen Ecken eingeschränkt, sodass für den Mieter nachteilige Klauseln im Mietvertrag häufig ungültig sind. Entsprechendfindet das soziale Mietrecht bei denKündigungsfristen seinen Niederschlag.

Soll eine Wohnung gekündigt werden, ist daher zu unterscheiden, wer kündigt. Mieter können in der Regel immer kündigen. Für Vermieter ist es dagegen schwerer, das Mietverhältnis zu beenden.

Welche Kündigungsfristen gelten für Mieter?

Für Mieter beträgt die ordentliche Kündigungsfrist bei einer Wohnung stets drei Monate. Die Kündigung erfolgt zum Monatsende und muss den Vermieter spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats erreichen, damit sie fristgerecht ist. Mit dieser Karenzzeit wird dem Postweg Rechnung getragen. Maßgebend für die Mietkündigungsfrist seitens des Mieters ist §573cBGB. Im ersten Absatz heißt es:

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Einen besonderen Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter nicht nachweisen. Die Kündigung muss aber schriftlich erfolgen, auch wenn das Kündigungsschreiben formlos sein kann.

Dennoch gib es wichtige Punkte, welche auf dem Dokument nicht fehlen sollten, damit es rechtlich wirksam ist.

Zu beachten ist, dass nur die Schriftform rechtlich bindend ist. Eine Kündigung per Fax oder Email ist ungültig. Gleiches gilt für eine mündlich ausgesprochene Kündigung.

Anders verhält es sich, wenn Absprachen zwischen Mieter und Vermieter getroffen worden sind. Diese müssen allerdings belegbar sein, falls es zu einem Rechtsstreit kommt.

Was muss ins Kündigungsschreiben?

• In der Betreffzeile muss „Kündigung“ stehen.
• Das Schreiben muss an alle Vermieter adressiert sein.
• Alle Mieter aus dem Mietvertrag müssen unterschreiben.
• Ort und Datum
• Bezeichnung der Wohnung (Adresse und Lage der Wohnung, ggf. Wohnungsnummer)

Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter?

Gemäß Mietrecht beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter ebenfalls drei Monate. Sie verlängert sich allerdings nach fünf Jahren ununterbrochener Mietlaufzeit auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate. Alte Mietverträge (bis Herbst 2001) können noch eine Kündigungsfrist von 12 Monaten bei einer Mietzeit von über 10 Jahren enthalten.

Diese Regelung gilt für den Vermieter dann auch weiterhin. Der Mieter muss allerdings nur die Dreimonatsfrist einhalten.

Wurde ein solcher unbefristeter Mietvertrag geschlossen, ist dem Mieter allerdings ohne einen gesetzlich anerkannten Grund nicht zu kündigen. Selbst wenn solch ein Grund vorliegt, muss der Vermieter gemäß Mietrecht die genannten Kündigungsfristen einhalten.

Gestaffelte Kündigungsfrist beim Vermieter:

• drei Monate bei einer Mietdauer unter fünf Jahren
• sechs Monatebei einer Mietdauer über fünf Jahren
• neun Monate bei einer Mietdauer über acht Jahren

Gründe für eine Kündigung seitens des Vermieters:

• Eigenbedarf
• Erhebliche Pflichtverletzung des Mieters (z. B. Miete nicht gezahlt)
• Nachteile wegen einer Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (z. B. geplanter Abriss und Neubau)

Soll die Kündigungsfrist vom Vermieter eingehalten werden, ist auch hierbei der dritte Werktag des Monats entscheidend. Allerdings ist die Kündigung nur mit einer nachvollziehbaren Begründung und in Schriftform bindend. Es reicht also nicht, zu schreiben: „Kündigung wegen Eigenbedarf“. Stattdessen muss dieser Eigenbedarf näher erläutert werden.

Ist eine im Mietvertrag verkürzte Kündigungsfrist gültig?

Der Mietvertrag bietet die Möglichkeit, durch sogenannte Klauseln vom Rechtstext abzuweichen. Denkbar ist beispielsweise eine Verkürzung der Kündigungsfrist für die Wohnung.

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis ist dies allerdings nur statthaft, wenn für den Mieter günstigere Kündigungsfristen als im Mietrecht festgeschrieben werden.

So gibt es beispielsweise Mietverträge, in denen eine einmonatige oder vierzehntägige Kündigungsfrist vereinbart wurde. Von dieser kann der Mieter dann auch entsprechend Gebrauch machen. Für den Vermieter gelten aber weiterhin die gesetzlichen Regelungen. Eine Klausel, welche den Mieter im Vergleich zum Gesetz benachteiligt, ist somit rechtlich nicht wirksam.

Wann kann die gesetzliche Kündigungsfrist vom Mietvertrag umgangen werden?

Der Gesetzgeber hat sich mit Bedacht für eine festgeschriebene Kündigungsfrist einer Wohnung entschieden. Im Sinne des „sozialen Mietrechts“ soll dies insbesondere den Mieter vor Willkür und unfairem Verhalten schützen. Der Mieter hat seinen Lebensmittelpunkt in der Regel in den angemieteten Räumlichkeiten. Durch das BGB wird seine Position gestärkt.

Allerdings ergeben sich auch Situationen, in denen die teilweise großzügigen Fristen für beide Parteien nicht passend sind. Insbesondere dann, wenn es zu Streitigkeiten gekommen ist. Um auf solche Situationen adäquat reagieren zu können, gibt es auch das Sonderkündigungs­recht, bei dem auf die ordentliche Kündigungsfrist für eine Wohnung kein Anrecht mehr besteht.

Sonderkündigungsrecht: Kündigung vom Mietverhältnis ohne gesetzliche Frist

Das Einhalten der dreimonatigen Kündigungsfrist für eine Wohnung muss von den Vertragsparteien nicht eingehalten werden, wenn es wichtige Gründe gibt, die das Abwarten der Kündigungsfrist unzumutbar machen.

In solchen Fällen kann in der Regel sogar fristlos gekündigt werden. In weniger schweren Fällen ist eine verkürzte Kündigungsfrist für die Wohnung anwendbar.

Bei einer Mietzinserhöhung verkürzt sich beispielsweise die Kündigungsfrist auf zwei Monate. Stehen umfassende Sanierungen an, welche voraussichtlich erheblich störend sein werden, kann mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden.

Damit ein Mietverhältnis fristlos gekündigt werden kann, müssen schon sehr gravierende Gründe vorliegen. In der Regel sind aberMängel an der Mietsacheundfalsches Verhalten zunächst abzumahnen. Stellt sich keine Besserung ein, kann unter Umständen fristlos gekündigt werden. In schwerwiegenden Fällen entfällt sogar die Pflicht zur Abmahnung und Fristsetzung. Maßgebend ist der § 543 BGB.

Gründe für den Mieter:

• Die Mietsache kann nicht vertragsgemäß genutzt werden (z. B. erhebliche Mängel, Mietsache nicht rechtzeitig übergeben).
• Zustand der Wohnung ist gesundheitsgefährdend (z. B. schwerer Schimmelbefall).
• Schwerwiegende Vertragsverletzungen seitens des Vermieters (z. B. unerlaubtes, grundloses Betreten der Mietsache, bewusstes falsches Abrechnen der Nebenkosten).

Gründe für den Vermieter (meist vorher Abmahnung notwendig):

• Mieter zahlt seine Miete zwei Monate in Folge nicht.
• Miete ist fortwährendunpünktlich.
• Schwere Störung des Hausfriedens, permanente und erheblicheRuhestörung
• Schwere Vernachlässigung der Mietsache
• Unerlaubte Untervermietung
• Unerlaubtes Gewerbe (abhängig vom Gewerbe)

Kündigungsverzicht: Die gesetzliche Kündigungsfrist aus dem Mietrecht aussetzen

Beim Kündigungsverzicht bleibt die Kündigungsfrist für die Wohnung grundsätzlich gleich. Was dabei vereinbart wird, ist, dass der Mieter sowie der Vermieter für eine im Mietvertrag festgeschriebene Zeit auf eine ordentliche Kündigung nach § 753c Abs. 1 BGB verzichten. Die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung sowie Sonderkündigungsrechte bleiben grundsätzlich bestehen.

Ein Kündigungsverzicht darf nach deutscher Rechtsprechung einen Zeitraum von vier Jahren nicht überschreiten, andernfalls ist die gesamte Klausel unwirksam. Gleiches gilt, wenn der Mietvertrag nicht formgerecht (z. B. in Schriftform) abgeschlossen worden ist. In solchen Fällen gilt die Kündigungsfrist für dieWohnung wie bei einem klassischen unbefristeten Mietvertrag.

Sonderfälle bei der Kündigung vom Mietvertrag: Welche Frist gilt?

Auch wenn bei einer Wohnungskündigung die Fristen weitgehend gesetzlich geregelt worden sind, gibt es Spezialfälle, auf welche die sonst üblichen Festlegungen nicht vollständig anwendbar sind. Müssen beispielsweise bei einem Zeitmietvertrag Fristen eigehalten werden? Gibt es beim Mieten vonGewerbeflächenvergleichbare Regelungen?

Gilt die gesetzliche Kündigungsfrist bei der Miete auf Zeit?

Seit September 2001 gibt es nur noch die sogenannten „qualifizierten Zeitmietverträge“. Zuvor war es möglich, einen Zeitraum, z. B. fünf Jahre, einfach festzulegen. Mittlerweile müssen solche befristeten Verträge begründet werden. Erfolgt dies nicht, gelten sieautomatisch als unbefristet.

Für die Befristung sind gemäß § 575 BGB folgende Gründe gültig:

• Eigenbedarf
• Geplante wesentliche bauliche Veränderung (Umbau, Sanierung, Abriss)
• Räume sollen zur Dienstleistung vermietet werden (z. B. Werkswohnung)

Theoretisch bedarf ein befristeter Mietvertrag keiner Kündigungsfrist. Nach Ablauf der vereinbarten Zeit endet er automatisch. Frühestens vier Monate vor dem geplanten Ende des Mietverhältnisses kann der Mieter nachfragen, ob der Befristungsgrund weiterhin vorliegt. Der Vermieter muss diese Fragestellung innerhalb eines Monats beantworten. Bei einer verspäteten Antwort kann die Verzögerung der Mietlaufzeit angehangen werden.

Verspätet sich der Eintritt des Befristungsgrundes, kann der Mieter eine Verlängerung um den Zeitraum der Verspätung seiner Antwort fordern. Ist der Befristungsgrund hingegen weggefallen, darf der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen. Dann gelten fortan die üblichen Kündigungsfristen gemäß Mietrecht.

In der Regel besteht während der Laufzeit des Mietverhältnisses kein Anrecht auf eine ordentliche Kündigung. Allerdings gibt es oftmals eine Nachmieterklausel, was es dem Mieter ermöglicht, doch noch vorzeitig aus dem Mietvertrag zu kommen. Auch eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB kann ein vorzeitiges Ende des Mietverhältnisses bedeuten. Sind sich beide Vertragsparteien einig, kann auch ein Mietaufhebungsvertrag das Mietverhältnis beenden.

Einliegerwohnung und Zweifamilienhäuser

Eine verlängerte Kündigungsfrist für eine Wohnung kann sich ergeben, wenn Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder in einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung „unter einem Dach“ wohnen.

Zugleich hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Für die Kündigung des Mietverhältnisses benötigt der Vermieter gemäß § 573aBGB keinen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund (z. B. Eigenbedarf).

Im Gegenzug verlängert sich bei der Mietwohnung die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Der Mieter muss also erst ein Vierteljahr späterumziehen. Vermieter haben aber auch die Möglichkeit, mit Kündigungsgrund das Mietverhältnis zu beenden. In diesem Fall gilt ganz normal die Kündigungsfrist für die Wohnung gemäß § 573c BGB.

Möblierte Wohnung kündigen: Welche Frist gilt?

Gerade in Universitätstädten greifen Studenten gern zu Wohnungsangeboten, bei denen Vermieter möblierten Wohnraum anbieten. Für die Eigentümer ist dieses Geschäft recht lohnenswert, denn auf die Weise kann häufig für eine kleinere Wohnung ein höherer Mietzins verlangt werden. Auch für die Mieter hat es Vorteile, denn diese brauchen kein Geld in teure Einrichtungsgegenstände investieren.

Aber gelten in diesem Fall auch die in § 573 ff BGB beschriebenen Kündigungsfristen? Zur Beantwortung dieser Frage ist zunächst zu klären, ob eine komplette Wohnung oder ob lediglich ein Zimmer in einer Wohnung, die vom Vermieter selbst bewohnt wird, vermietet wurde. Im ersten Fall ist der Mietvertrag zu kündigen –mit ordentlicher Frist und entsprechendem Kündigungsgrund. Die Möbel haben also keinen Einfluss auf die Kündigungsfristder Wohnung.

Anders verhält es sich beim gemeinsam genutzten Wohnraum. Wird ein Zimmer in der eigenen Wohnung möbliert vermietet, stuftder Gesetzgeber das Recht des Vermieters auf den Schutz seines Lebensmittelpunktes höher ein.

Der soziale Mieterschutz greift daher nicht. Aus diesem Grund ist die Kündigungsfrist für die Wohnung gemäß § 542 Abs. 2 Nummer 2 BGB viel kürzer. Dem Mieter kann bis spätestens zum 15. eines Monats gekündigt werden. Dieser muss am Monatsende dann die Räumlichkeiten verlassen. Möchte der Mieter kündigen, gilt dieselbe Frist.

Wurde das möblierte Zimmer einem Mieter überlassen, der in den Räumlichkeiten mit seiner Familie bzw. einer Person, mit der er einen gemeinsamen Haushalt führt, lebt, kann der Vermieter sich nicht auf die verkürzte Kündigungsfrist für die Wohnung berufen. Entscheidend ist nicht unbedingt die Art der Beziehung, sondern die auf Dauer ausgelegte gemeinsame Führung eines Haushalts.

Untermietvertrag: Kündigungsfristen bei einer untervermieteten Wohnung

Für den Untermietvertrag gelten grundsätzlich die gesetzlichen Regelungen des Hauptmietvertrags. Die Kündigungsfrist für die Wohnung ist analog auf das Untermietverhältnis zu übertragen. Der Hauptmieter tritt dabei in die Rolle des Vermieters. Eine Rechtsbeziehung zwischen Hauptvermieter und Untermieter besteht in der Regel nicht.

Zu unterscheiden ist jeweils, ob die gesamte Wohnung oder lediglich ein Zimmer (möbliert, unmöbliert) vermietet wurde. Wenn die gesamte Wohnung untervermietet wurde, muss dem Untermieter mit ordentlicher Kündigungsfrist samt Kündigungsgrund (z. B. Eigenbedarf) gekündigt werden.

Bei einem befristeten Untermietverhältnis ist eine ordentliche Kündigung nicht möglich. Mit Ablauf der Frist endet das Mietverhältnis automatisch. Zu beachten ist, dass nur ein qualifizierter Zeitvertrag juristisch zulässig ist. Die Befristung muss also begründet werden. Häufig werden Wohnungen untervermietet, weil der Hauptmieter diese wegen beispielsweise eines Auslandaufenthalts nicht selbst bewohnen kann. In dem Fall wäre Eigenbedarf nach seiner Rückkehr ein nachvollziehbarer Befristungsgrund.

Wurde ein möbliertes Zimmer an einen Untermieter vermietet, kann gemäß § 542 Abs. 2 Nummer 2 BGB zum Monatsende das Mietverhältnis beendet werden, wenn dem Untermieter bis zum 15. des Monats die Kündigung übergeben wird.

Mietkündigungsfrist bei einer Werkswohnung

Werkswohnungen bzw. Dienstwohnungen werden häufig angestellten Mitarbeitern zur Verfügung gestellt, wenn die räumliche Nähe für die Ausführung der Arbeit notwendig ist. Die Kündigungsfrist für die Wohnung beträgt gemäß § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB dann einen Monat, wenn das Arbeitsverhältnis nicht mehr besteht und der Wohnraum für einen anderen Angestellten benötigt wird, der zukünftig die entsprechende Tätigkeit ausführen soll.

SindArbeitsstelle und Wohnung nicht so engmaschig verknüpft, ist mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, vorausgesetzt das Mietverhältnis betrug weniger als zehn Jahre.

Mietkündigung: Welche Frist gilt bei Gewerbeimmobilien?

Wird durch einen Unternehmer eine Gewerbefläche angemietet, gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit. Beide Parteien können sich auf entsprechende Kündigungsfristen einigen. Entscheidend ist allerdings, ob sich beim Mietvertrag für eine befristete oder unbefristete Anmietung entschieden wird. Das befristete Mietverhältnis endet automatisch.

Wurde beim unbefristeten Vertrag keine eigenständige Kündigungsfrist vereinbart, beträgt sie sechs Monate. Damit die Kündigung fristgerecht ist, muss sie gemäß § 580a BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres den Mieter bzw. den Vermieter erreichen.

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